La comproprietà del cortile e l’utilizzo dell’area per il parcheggio di veicoli

La Sentenza in esame accoglie, definitivamente, le ragioni dei nostri Assistiti, i quali hanno vittoriosamente resistito in giudizio ad una domanda volta ad impedirgli il legittimo parcheggio dei loro veicoli all’interno di una corte prospicente l’immobile di loro proprietà.

Controparte ha agito in giudizio ritenendo di poter impedire il cd. pari godimento di una parte comune, ossia il pari uso del cortile, sulla scorta di una clausola contenuta nell’atto notarile di compravendita, atto che recava, limitatamente al bene immobile in proprietà dei nostri Assistiti, una clausola limitativa del diritto di parcheggio e/o sosta temporanea di veicoli.

Con il nostro patrocinio, i convenuti si costituivano in giudizio allegando l’acquisto della comproprietà di tutti gli enti e spazi comuni all’edificio, ivi incluso il cortile, in forza del disposto di cui all’Art. 1117 Cod. Civ., rivendicando:

• sia il loro diritto di comunione, senza limitazione alcuna al pari utilizzo e godimento del cortile oggetto di causa;
• sia la nullità della clausola limitativa del parcheggio inserita, all’uopo, dai venditori.

Sulla scorta della disciplina applicabile alla fattispecie, infatti, la clausola limitativa del diritto di parcheggio, azionata da controparte, doveva ritenersi nulla, in quanto adottata in violazione della norme che regolano la comunione ex Artt. 1100 e 1102, co. 2, Cod. Civ. ed i criteri indicati, in materia condominiale, dall’Art. 1117 Cod. Civ..

La Corte di Cassazione ha ritenuto sufficiente, al fine di verificarne la legittimità dell’utilizzo per il parcheggio di veicoli del cortile comune, il positivo accertamento negli atti di provenienza del diritto di comproprietà del bene in capo ai nostri Assistiti, risultando nullo il richiamato patto speciale inserito nel rogito di compravendita, poiché diretto a limitare il pari godimento, qui nella forma del diritto di parcheggio, in violazione del superiore regime di comproprietà del cortile.

La Seconda Sezione Civile della Suprema Corte, con la Sentenza n° 22012/2022, accogliendo le ragioni dei nostri Assistiti, ha affermato correttamente che:

…I cortili e, successivamente all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio, rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la loro trasformazione in un'area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. ... E, dall’altro lato, si è precisato che, in ogni caso, non è consentito istituire, per via convenzionale, un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune dell'edificio, estraneo al numerus clausus dei diritti reali, poiché in tal modo si violerebbe il principio di tipicità dei diritti reali e si priverebbe di concreto contenuto il diritto dei condomini all’uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c.…

Concludendo, con la richiamata Sentenza, i Giudici di Legittimità hanno ribadito il principio secondo cui i beni oggettivamente destinati, per le loro caratteristiche strutturali, al servizio di una o più unità immobiliari, possano essere utilizzati nei limiti stabiliti dall’Art. 1102 Cod. Civ., e, quindi, senza possibilità per alcuno di alterarne la destinazione e/o impedire agli altri comproprietari – condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.